近来，上海、江苏、山东等地发文“叫停”房贷返点，要点整治银行与房地产中介公司、开发企业等组织及相关个人世存在的“返佣”乱象。
《世界金融报》记者采访了解到，上海已有银行进入存量房贷事务清算阶段。
时隔多年，为何房贷返点又“昂首”？有专家指出，中心或在于银行对个人房贷事务的获客途径缺乏，主张银行多下功夫进步危险辨认和办理才能，还需注重线下商场的开辟才能，不能简略地依靠线上信息来历或许直接信息来历。
多地“叫停”房贷返点
按房贷份额返现、送金条……作为房产交易中“隐秘的旮旯”，个人房贷“返点”乱象近来被多地监管提上整改日程。
《世界金融报》记者从业界了解到，日前，上海市银行同业公会发布《关于进一步加强上海银行业个人住宅借款事务自律的告知》，要求自2024年8月16日起新网签的个人住宅借款，各会员单位不得以任何方式向房地产开发商、房地产出售组织等任何商业性个人住宅借款的第三方组织及其从业人员、个人住宅借款客户付出佣钱或权益。
一起，要求各会员单位当即中止已有的任何方式的“返点”或“变相返点”行为，及时整理、撤销、中止履行已签定的费用返点协议及相似协议。存量事务则须自告知下发后一周（7个天然日）内整改完结。
所谓房贷“返点”，一般是由银行与房产中介组织“公对公”地签定协作协议，依照借款金额以必定份额给中介返佣钱作为推行鼓励。据业界人士泄漏的信息，本年上半年，上海区域房贷“返点”份额可高达1%。
此外，以“房贷返点”为要害词在交际平台上查找，教授顾客绕过中介直接与银行签约拿返点的帖子也不在少数。有网友反映，本年6月处理二手房商业借款时，在某股份行折现5克金条。
值得注重的是，房贷“返点”乱象引发了多地注重。记者注意到，山东､江苏两省银行业协会曾发布相关告知，要点整治银行与房地产中介公司、开发企业等组织及相关个人世存在的“返佣”乱象。7月30日，南京市房地发生意行业协会发布主张，着重严厉规范与银行业金融组织的协作行为，不得以任何方式向银行业金融组织收取或变相收取佣钱或权益。
“存量事务现已进入最终付款结账阶段了。”问及整改进展，上海一位银行业界人士告知记者。
尽管上海银行业加强组织自律、明令“叫停”房贷返点，但私下交易的现象却未被彻底治愈。据该人士泄漏，房贷返点“叫停”后，公对公的返点已然隐姓埋名，但私下交易仍然存在，市道行情从千分之二到千分之四不等。
银行获客途径缺乏是要害
早在2010年，中国银行业协会就已印发《关于规范做好个人房地产按揭借款事务保护商场次序的自律一致的告知》，直指银行业金融组织为抢夺房贷事务资源向房贷中介付出高“返点”费用，引发银行间恶性竞争的问题。
时隔多年，为何房贷返点乱象再次“昂首”？
业界人士最直观感受到的是信息差的威胁。“银行房贷事务对中介的依靠性很高，这两年感觉特别显着。”该人士表明，“中介组织把握了最前端的信息资源，而银行客源简直都来自于此。此前有客户经理为与中介搞好关系、获取第一手资源，乃至帮忙中介拍照卖房的资料。”
广东省城乡规划院住宅方针研究中心首席研究员李宇嘉指出，关于银行来说，新房借款事务拓宽的方向十分明晰，能够直接与开发商协作，二手房商场则不同，房产中介把握了很多信息资源。当房地产商场进入存量年代今后，房贷商场规模不再很多增加，银行为了抢夺存量资源就会进行非理性内卷。
在李宇嘉看来，这种无序的恶性竞争最终将给银行带来危险。一方面增加了银行的事务本钱，另一方面也或许导致借款检查规范的放松，如银行或许在借款人没有到达实践偿付才能的情况下发放借款，不利于银行的内控办理。此外，“公对公”返点带来恶性竞争，会打乱房地产商场的金融次序。
“当银行的对公信贷面对经济周期危险时，作业重心会转向具有非周期特性的个人事务。其间，个人住宅按揭借款成为银行营销的要点，不少银行会采纳重任务重鼓励的战略。”上海交通大学上海高档金融学院副教授李楠剖析指出。
“曩昔银行首要经过房地产开发借款取得后续的个人住宅按揭，现在房地产商场局势下，大多数银行‘一刀切’式地中止了房地产开发借款事务，所以只能直接向商场营销个人住宅借款。”李楠进一步剖析道，“但是，银行直接向商场营销的才能是缺乏的。在数字化转型大趋势下，许多银行没有构成科学的数字化转型理念，只是简略加大科技投入，愈加依靠线上获客，一起大幅度削减网点，使得面对面打开零售推行的才能大幅下降，所以只能依靠房产中介，靠返点获取客户，并且越卷越高。”
李楠指出，银行给房产中介返点的中心原因在于银行对个人房贷事务的获客途径缺乏，只是制止银行组织返点不免“治标不治本”。
“想要真实处理这一问题，各家银行需求下功夫进步危险辨认和办理才能，不能简略粗犷地中止一切房地产开发借款事务。一起，也需求各家银行注重线下商场的开辟才能，不能简略地依靠线上信息来历或许直接信息来历，一起也需求监管当局拟定鼓励和查核机制时，从问题发生的源头动身。”李楠最终主张道。
本文源自：世界金融报
近期存量房贷利率调整的论题引发商场热议。
这始于8月30日彭博的一篇报导。据称，客户既能够与银行从头洽谈房贷利率，也能够跨行“转按揭”，即向其他银行从头请求住宅告贷，适用最新的房贷利率。随后的一篇报导描写了更具体的细节。
9月初，网络乃至误传招商银行App在北京开端测验“存量房贷利率调整”功用。实际上，这项功用针对的是上一年存量房贷利率调整，多家银行App均有相似功用。
在商场的等候中，下调存量房贷利率却是个触及多方利益的复杂问题。
提早还贷，正成为“理财”
人们正经过提早还贷“用脚投票”，以削减利息开销。
本年6月，国泰君安微观研讨团队核算了居民早偿率方针（CPR），以量化告贷人在规矩期限内提早还款份额。2017年以来，CPR根本在20％左右动摇，2024年2月以来，这一方针加快上行，4月到达37％的前史高位，反映出居民提早还贷显着增多。
国泰君安指出，2021年曾经，居民提早还贷的主要要素是购房志愿强，二手房在买卖前需求缴清告贷。2022年，央行接连下调5年LPR（告贷商场报价利率），告贷利率降至前史低位，调降存量房贷利率方针没有呈现，新增个人住宅告贷利率下降引发居民进行告贷置换，消费贷和运营贷等代替性、低本钱告贷简单取得，导致居民提早还贷。
2021年以来，用消费贷、运营贷违规置换房贷的状况便时有产生，当年深圳“深房理”炒房事情中运营贷便扮演重要人物。现在，消费贷、运营贷利率更是现已进入“2字头”。
不过，据国泰君安剖析，最近一轮提早还贷潮的原因与此前不同，主要由“高收益财物荒”驱动。“当短少其他可出资的高收益财物时，居民便有动力将流动性从低收益财物（如存款、股票）抽出，然后装备到提早还贷。”也就是说，当一方面商场上短少可出资的高收益财物，另一方面存量房贷利率依然高企，居民乃至将提早还贷视为一种“理财”。
光大证券银行业首席剖析师王一峰曾在2022年11月发布的研报中测算，存量房贷绝大多数为2014年今后发放。其间，2017年至2021年的利率高位时期，存量房贷余额占比73％左右。其时加点起伏超越50BP的存量房贷占比高达64.4％。
虽然依据2023年8月底的方针，存量房贷利率现已过一轮下调，均匀降幅达75BP。可是增量房贷利率在曩昔一年大幅下调，增、存量房贷利差再度拉大。
2024年5月17日，我国人民银行宣告调整商业性个人住宅告贷利率方针，撤销全国层面首套住宅和二套住宅商业性个人住宅告贷利率方针下限，这是“517楼市新政”的核心内容。
现在，除北京、上海、深圳三座一线城市未撤销房贷利率下限，其他城市首套和二套房贷利率下限均已撤销。北京2023年年底以来，现已两次下调房贷利率下限，首套房贷利率下限现已从此前的LPR+55BP下调至LPR-45BP，加点起伏累计下降100BP。5月底，同属一线城市的广州宣告撤销房贷利率下限。此外，2024年2月和7月，央行两次引导5年期及以上LPR下行累计35BP。
撤销或大幅下调房贷利率下限、下调5年期及以上LPR，这两方面要素导致增量房贷利率加快下行。央行数据闪现，2023年二季度，全国新发放房贷加权均匀利率为4.11％，至2024年二季度已降至3.45％。
而据野村我国首席经济学家陆挺测算，2023年存量房贷利率均匀下调73BP之后，估量现在的存量房贷利率均匀在4.5％左右，与增量房贷利差大概在90BP—130BP。
以北京首套房为例，现在增量房贷利率为3.4％，存量房贷利率高至4.75％，两者利差达135BP。干流城市首套房利率遍及降至“3字头”，像广州这样一线城市的部分银行乃至降至3％以下。
增、存量房贷利差与房贷利率定价方法有关。房贷利率的定价方法主要有两种，一是固定利率方法，二是LPR与加点组成的起浮利率方法。据央行货币方针司司长邹澜此前发表，99％的房贷定价选用起浮利率机制。
每日经济新闻
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数学欠好的特朗普团队搞了个乌龙，没有算对应该对我国产品开征的关税。美国白宫在北京时间4月11日清晨弄清称，特朗普政府以对等关税名义对我国施行的关税税率为125%，但这并不包含本年2月和3月美国对我国两度加征的合计20%关税。因而本年以来美国对我国输美产品加征的关税累计税率现已到达145%。
其实125%的关税与145%的关税，关于我国对美出口形成的影响是没有差异的。没想到，这个由于管用欠好而导致的技能过错， 又让美国的道琼斯指数暴降一千多点。
145%的关税会让我国对美国的出口变成零吗？短期是不行能的。据美国商务部的计算，2024年美国从我国进口了价值4400亿美元的产品。这些产品大部分是美国人日常日子运用的必需品，例如手机、电脑、家具、家电、鞋等产品。美国不行能在一个星期、一个月，或许一年后，找到能够供给如此庞大和广泛产品的国家。2008年美国有个记者写了一本书《没有我国制作的一年》，书中记录了她家一年之内不必我国制作产品后遇到的窘境。她的孩子生日没有蜡烛可点，没有游戏可玩，也没有装修圣诞节的圣诞树。她在书中的结论是：没有我国制作的日子，几乎是不行能的。
美国的进口商现在焦虑的是，假如找不到其他国家的供货商，持续从我国进口产品，多出来的145%的关税怎么交纳？钱从哪里来？
苹果公司和沃尔玛超市可能是最焦虑的美国进口商。虽然苹果这几年不断朝越南和印度搬运产能，90%的苹果产品依然是“Assembled in China。” 2024年苹果公司在美国商场出售了价值大约为1250亿美元的iPhone、iPad、iMac、iWatch、AirPods等产品。依据我的预算，这些从我国进口销往美国的苹果产品的通关总价值大约为700亿美元。
假如苹果本年从我国进口相同数量的产品销往美国商场，并为700亿美元货品付出145%的关税，意味着要为特朗普政府贡献1015亿美元的“买路钱”。苹果是现金最为足够的美国公司，财大气粗，能够付出这笔钱。可是，“买路钱”比货品都贵，苹果的股东一定有被掠夺的感觉吧？声称“供应链大师”的库克，为了节约本钱把苹果产品的制作悉数外包了，他应该心痛这1015亿美元的“买路钱”吧？
假如苹果公司以为美国的“果粉”粘性很高，能够使用提价的方法把关税转嫁给顾客，据我的预算，苹果产品的零售价需求涨90%，才能够完成关税悉数转嫁给顾客的意图。现在iPhone 16 Pro Max 256GB在苹果美国的官网价格是1199美元，提价90%后变成2278美元。这个价格关于美国的百万富翁应该是小菜一碟，但不知道一般美国人是否还会拿出两千多美元来购买iPhone。
沃尔玛是美国廉价日子用品的大卖场，美国低收入阶级的购物中心。沃尔玛的产品大约20%是从我国进口的。据我的预算，2024年沃尔玛从我国进口了大约680亿美元的产品。假如沃尔玛在2025年从我国进口的产品价值不变，145%的关税税率意味着沃尔玛要付出986亿美元的关税。沃尔玛的毛利只要23%，远远低于iPhone 60%的毛利。假如沃尔玛自己付出关税，从我国进口产品就完全是亏本的生意。假如沃尔玛把关税转嫁给美国顾客，沃尔马就必须把“Made in China” 产品的价格进步112%。
沃尔玛近期被曝要求我国供货商下降价格来承当关税本钱。作为零售业巨子的沃尔玛有店大欺客的习气，也有压榨供货商的才能。现在中美贸易战处于相持阶段，假如我国的出口商团结起来，回绝降价，一起我国政府祭出反垄断利器阻挠沃尔玛搬运关税的担负妄图，就能够完成让美国进口商和顾客为了特朗普的关税担负分配进行博弈的局势了。当美国企业和顾客为关税担负而苦楚时，特朗普的关税战就会完全烂尾。
（文章仅代表作者观念。）
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